Creditul bancar: cum alegem cea mai bună soluție de finanțare atunci când cumpărăm o locuință

Articole / Din numărul anterior / octombrie 13, 2017

Achiziția unei locuințe este probabil unul dintre cele mai importante evenimente din viață și, de aceea, contractarea unui credit bancar reprezintă un pas important în tot acest proces. Emilian Danciu, key account manager în cadrul KIWI Finance, cea mai mare companie de brokeraj de credite, ne oferă mai multe detalii despre tot ceea ce trebuie să știm atunci când accesăm un credit bancar pentru achiziția unei case.

Care sunt principalii factori de care trebuie să ținem cont atunci când luăm decizia de a achiziționa o locuință prin credit bancar?

  • Un credit se alege în funcție de nevoile fiecărui individ, iar printre principalii factori aș enumera contribuția proprie sau avansul, costul creditului și moneda

Cum decid care produs bancar din piață este cel mai avantajos pentru mine?

  • Fiecare produs bancar, de la fiecare bancă, are particularitatea Nu există în piață două produse identice, iar în funcție de cerințele clientului, iar aici mă refer la tipul imobilului ce se dorește a se

 

achiziționa, la vechimea imobilului, la structura veniturilor și așa mai departe, se alege partenerul de finanțare. Un coleg spunea acum ceva vreme că cel mai bun credit este acela pe care-l pot accesa- acesta este punctul de plecare-, apoi trebuie să țin cont de nivelul dobânzii, de costurile de administrare, de avansul pe care sunt dispus să-l aduc și mai ales de gradul de îndatorare al familiei. Este foarte important ca rata lunară să poată fi suportată de bugetul familiei.

Cum alegem moneda în care să contractăm un credit pentru achiziția unei locuințe?

  • Recomandarea noastră este să se contracteze creditul în moneda în care se încasează venitul, astfel se elimină riscul

Cum putem determina perioada ideală de îndatorare în funcție de veniturile câștigate?

  • Rentabilitatea creditului este optimă pe cea mai scurtă perioadă la care se încadrează clientul, însă nu este o regulă. Fiecare trebuie să-și calculeze singur sau împreună cu un broker nivelul ratei lunare pe care poate să o A doua opțiune este să se acceseze creditul pe perioada maximă, pentru a avea o rată lunară cât mai mică, urmate de rambursări anticipate periodice. Comisionul de rambursare anticipată este 0, astfel se returnează din suma împrumutată și nu se plătește

dobânda la suma respectivă. Se folosește această variantă pentru a avea un confort în bugetul familiei, iar lunar/trimestrial/semestrial/anual, în funcție de disponibilitățile financiare, se poate reduce rata lunară.

A treia opțiune este un mix între primele două variante, în care se poate accesa un credit pe o perioadă medie, iar periodic se fac rambursări anticipate prin care se reduce atât perioada, cât și rata lunară.

Dobândă variabilă sau fixă – care sunt avantajele și dezavantajele fiecărui tip de dobândă pentru un credit bancar?

  • Dobânda variabilă este compusă din ROBOR + marja băncii. Marja băncii ramâne fixă pe toată perioada contractului, insa ROBOR-ul poate să crească sau să scadă.

Dobânda fixă elimină riscul fluctuației ROBOR-ului, avem aceeași dobândă pe toată perioada creditului sau pe o anumită perioadă din credit, însă în acest moment dobânzile fixe încep de la 5%, comparativ cu dobânzile variabile, care încep de la 3,5%. În funcție de tipul tranzacției și de perioada creditului, fiecare trebuie să-și calculeze riscul.

Ce documente trebuie prezentate băncii în momentul în care dorim să inițiem procesul de creditare și cât durează procesul de obținere a unui răspuns din partea finanțatorului?

  • În ultimul an, lucrurile s-au simplificat foarte mult pentru veniturile din salarii; dacă până acum un an, trebuia să aducem acte doveditoare ale veniturilor, iar aici mă refer la adeverința de salariu, contract de muncă, extras Revisal, fluturași de salariu, extrase de cont, acum se verifică veniturile la ANAF, unde banca vede exact care au fost salariile încasate în ultimii 2 ani fiscali.Astfel, pentru dosarul de credit este nevoie de o copie a cărții de identitate și un acord de verificare la ANAF.În cazul în care veniturile sunt din chirii, PFA (persoană fizică autorizată), drepturi de autor, contracte de management, etc., fiecare bancă în parte are o listă specifică cu actele necesare pentru credit.

Pentru un credit de achiziție a unei locuințe, aprobarea poate să varieze între 2 săptămâni și 4 săptămâni, în funcție de complexitatea veniturilor, de actele juridice ale imobilului ce se achiziționează și de evaluarea imobilului. Aprobarea unui dosar de credit are mai multe etape. După depunerea dosarului de credit, în 2-5 zile se primește aprobarea creditului din punct de vedere financiar(aici se verifică veniturile solicitantului), apoi se analizează actele juridice ale imobilului ce se achiziționează, proces care durează 2-5 zile, se face evaluarea imobilului

  • alte 2-5 zile și ultima etapă este aprobarea finală in comitetul de aprobare- 2-5 zile. Odată cecreditul este aprobat final, se programează semnarea contractelor de credit, ipotecă și vânzare-cumpărare.

Care sunt costurile legate de un credit bancar la care trebuie să ne uităm cu atenție?

  • Structura costurilor diferă de la bancă la bancă, însă un bun comparator este DAE (dobânda anuală efectivă), pentru că transpune toate costurile procentual, astfel încât să se poată compara ofertele de la mai multe
  • Eu le recomand clienților mei să fie foarte atenți la costurile care nu țin de credit, dar vin odată cu tranzacția:
  • taxele notariale, care pot ajunge la câteva mii de euro
  • diferențele de curs valutar, care pot ajunge și la 1.000 de euro – acestea intervin atunci când vânzătorul dorește să primească prețul în valută și cumpărătorul accesează creditul în lei
  • comisionul de transfer către vânzător – transferul sumelor în lei variază între 10 și 100 de lei, dar transferul sumelor în euro poate ajunge la câteva sute de euro
  • asigurarea de imobil care, în funcție de valoarea imobilului, poate ajunge la câteva sute de euro – norma bancară spune că imobilul

trebuie să fie asigurat pe toata perioada creditului, pentru toate riscurile asigurabile.

Sunt sume care nu pot fi neglijate și trebuie luate în calcul încă de la începutul procesului.

Care e cel mai potrivit moment să te consulți cu un broker de credite?

– Imediat ce clientul a luat decizia de a achiziționa o locuință, pentru

că, până la urmă, research-ul imobilului depinde de finanțare. Mai întâi trebuie să stabilim care este suma creditului ce se poate accesa, implicit prețul imobilului ce poate fi cumpărat și abia apoi pot începe căutările locuinței.

Relația cu brokerul este continuă pe toată perioada căutărilor, pentru că pot exista imobile care nu pot fi luate în garanție de către banci, ceea ce înseamnă că nu se va aproba creditul, iar aici dau exemplul modificărilor din apartamente fără autorizație de construire, limitări de suprafețe, de an de construcție etc. Astfel, se economisește timp prețios pentru client.


Etichete: , , , ,




Previous Post

Tendințe în piața imobiliară

Next Post

„Spațiul personal nu e limitat de pereți, ci doar de cât de departe merge imaginația ta“





Te-ar putea interesa



0 Comentarii


Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *


Mai multe articole

Tendințe în piața imobiliară

Dragi arădeni, acesta este primul număr al unei reviste specializate, destinate unui sector atât de dinamic și important...

October 13, 2017