Opt dezavantaje ale programului Prima Casă

Articole / Din numărul anterior / octombrie 13, 2017

Cu toții am auzit de programul guvernamental PRIMA CASĂ – majoritatea îl consideră o ofertă irezistibilă din partea Guvernului și lumea vorbește aproape exclusiv despre două avantaje principale pe care le oferă – avans mai mic (5% în loc de 15%) și dobândă mai mică decât la un credit ipotecar normal.

Mai jos prezint o listă de 8 dezavantaje ale programului PRIMA CASĂ despre care nu vorbește aproape nimeni:

1.DURATA DE APROBARE FOARTE MARE (cel puțin triplu față de un credit ipotecar normal) – dacă la un credit ipotecar standard durata medie de aprobare finală este de 3 săptămâni, când vorbim de aprobarea unui credit de tip PRIMA CASĂ foarte rar putem vorbi de aprobarea unui astfel de dosar în mai puțin de 2 luni.

2.RISCUL MAJOR DE A PIERDE AVANSUL DAT VÂNZĂTORULUI – tocmai din cauza faptului că aprobarea dosarului dureaza minim 2 luni, cât și sincopele în epuizarea / realocarea plafoanelor de garantare pentru banca respectivă (ceea ce poate duce la încă câteva luni de așteptare în plus), au fost numeroase cazuri în piață în ultimii ani în care cumpărătorii au pierdut avansul dat.

3. AI ȘANSE MINIME SĂ CUMPERI O PROPRIETATE LA DISCOUNT – din cauza faptului că vânzătorii știu cât de mult durează până se aprobă un credit de tip PRIMA CASĂ, vânzătorii care se grabesc să vândă și astfel sunt dispuși să lase din preț nu vor vinde aproape niciodată unui comparator care vrea să cumpere proprietatea printr-un credit de tip PRIMA CASĂ – cine vrea să cumpere un apartament sau o casă la discount față de prețul pieței fie va plăti cash, fie va plăti printr-un credit de tip ipotecar standard,

4.DACĂ ÎNTÂRZII CU PLATA RATEI LA BANCĂ ESTI EXECUTAT SILIT MULT MAI REPEDE – dacă întârzii cu plata ratei 45 de zile la un credit de tip PRIMA CASĂ banca te execută pentru că altfel pierde garanția Fondului (care a determinat acordarea creditului). Spre comparație, la un credit ipotecar standard legislația recentă asigură “o protecție” care ajunge la 1 an înainte de declanșarea procedurilor de executare.

5.TIMP DE 5 ANI NU POȚI VINDE SAU DA ÎN CHIRIE RESPECTIVA PROPRIETATE – conform condițiilor de acordare a garanției pentru programul PRIMA CASĂ timp de 5 ani nu ai voie să vinzi sau să dai în chirie respectiva proprietate.

6.NU POȚI REFINANȚA CREDITUL LUAT LA ALTĂ BANCĂ – un credit de tip PRIMA CASĂ este aproape imposibil de refinanțat la altă bancă în primii 5 ani de la data acordării. Asta pare să nu sune ca o problemă importantă dar în practică am întâlnit cupluri care au divorțat și care astfel au droit să facă separația bunurilor și a creditelor luate, iar faptul că un credit de tip PRIMA CASĂ nu poate fi refinanțat a constituit o problemă foarte importantă în această situație.

7.ESTE RISCANT SĂ CUMPERI O CASĂ CU UN AVANS ATÂT DE MIC – un efect periculos al Programului PRIMA CASĂ a fost că a motivat unele cupluri cu venituri extrem de mici să se expună la niște riscuri economice foarte pronunțate – în linii mari formula după care se calculează dobânda băncii la un credit de tip PRIMA CASĂ este ROBOR 3 LUNI + marja 2%, iar la un credit ipotecar de tip clasic formula este ROBOR 3 LUNI + marja 2,9% (în cazul unui credit de tip PRIMA CASĂ pe lângă dobânda plătită la bancă se mai adaugă încă un 0,3% pe an care se plătește la Fondul de Garantare FNCGIMM pe care banca nu îl afișează ca și cost pentru că nu îl percepe ea, ci Fondul de Garantare, deci diferența reală de costuri dintre cele doua produse este mai mică decât pare la prima vedere). În concluzie, pentru a avea o perspectivă echilibrată asupra programului PRIMA CASĂ, este important să luăm în considerare cele 7 dezavantaje enumerate mai sus, pe lângă cele 2 avantaje despre care toată lumea vorbește (faptul că avansul minim este 5%, față de 15% cât este la un credit ipotecar standard și faptul că este mai ieftin cu sub 1% pe an decât un credit ipotecar standard).

8.MULT MAI MULT STRES PENTRU CLIENT – datorită faptului că aprobarea unui credit de tip PRIMA CASĂ durează atât de mult și pentru că există riscul să pierzi avansul dat din cauza unor factori care nu țin de tine și pe care nu îi poți controla (gen epuizare limită plafon PRIMA CASĂ), per total ai parte de o experiență mult mai stresantă decât în situația în care iei un credit ipotecar standard.

Dan Bota







Previous Post

Apartamente din numărul doi

Next Post

Case din numărul doi





0 Comentarii


Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *


Mai multe articole

Apartamente din numărul doi



October 13, 2017